RS002 Wer zahlt für den Immobilienmakler? Das neue Recht ab Dezember 2020.

Wie kann man ein einfaches Thema so kompliziert und fehleranfällig in ein Gesetz fassen? Und geht es besser?




Am 23. Dezember 2020 tritt das neue Recht für Immobilienmakler in Kraft. Genauer: Das Recht zu der Frage, wer beim Kauf einer Immobilie den Makler bezahlen muss. Verkäufer oder Käufer. Oder beide. Noch genauer: Wer dies beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung tun muss.


Man merkt schon, dass dieses Recht komplizierter ist, als man gedacht hätte. Darum geht es in der ersten echten Folge des Podcasts "Recht schreiben."



Wer dies lieber nachlesen möchte, kann dies ebenfalls tun. Hier ist mit freundlicher Genehmigung des Verlages der zugehörige Fachartikel von Dr. Jens Jeep, erschienen im notar - der zeitschrift für die gesamte notarielle praxis.


"Das neue Recht enthält Regelungen für die Fälle, die es nicht gibt. Und es fehlen solche für die Fälle, mit denen wir es ständig zu tun haben."

Da es im Podcast "Recht schreiben." vor allem um gutes Legal Design gehen soll, ist es mit dem Kritisieren von eher schlechtem Recht nicht getan. Es sollen immer auch Vorschläge gemacht werden, wie es besser gehen könnte. So auch hier.


Es sei an dieser Stelle alternativ eine einzige neue Vorschrift im BGB vorgeschlagen, gänzlich ohne Verweise und getrennt vom Heiratsvermittler, flankiert von einer kleinen Regelung im GrEStG. Dieser Vorschlag ist ausdrücklich verbunden mit der Einladung zu Kritik und Verbesserungsvorschlägen. Das nun verabschiedete Recht soll ausweislich der Gesetzesbegründung ohnehin in 5 Jahren auf seine Wirksamkeit überprüft werden.


Gesetzgebungsvorschlag

"Untertitel 2: Immobilienmakler

§ 655f BGB Regelung für den Immobilienmakler

(1) Ein Maklerauftrag in Bezug auf Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte (Immobilien) bedarf der Angabe des geschuldeten Maklerlohns (Courtage) und der Textform.

-> Es macht wenig Sinn, die Textform auf einzelne Immobilienvermakelungen zu beschränken. Ebenso bedarf es keiner weiteren Präzisierung der Maklertätigkeit ausgerechnet hier. Richtigerweise sollte der konkrete Courtageanteil wegen der regelmäßig erheblichen absoluten Höhe immer festgelegt werden, um späteren Streit zu vermeiden. Der Verständlichkeit halber und dem allgemeinen Sprachgebrauch folgend, könnte die Immobilie hier zugleich erstmals im BGB legaldefiniert werden.

(2) Wurde ein Makler von beiden Parteien eines Kaufvertrages beauftragt, ist der zeitlich zweite Auftraggeber zur Zahlung höchstens der hälftigen Courtage verpflichtet.

-> Eine einheitliche Regelung ist für jeden Immobilienkaufvertrag wünschenswert, an dem Verbraucher beteiligt sind. Der zweite Auftraggeber wird so immer geschützt. Einen Zwang zur Halbteilung gibt es dabei nicht. Es darf — wenngleich praktisch sicher eher selten — auch der erste Auftraggeber 75% zahlen, was nach der aktuellen Regelung ohne ersichtlichen Grund nur im Falle des § 565d BGB neu möglich ist.

(3) Wurde ein Makler nur von einer Partei beauftragt, darf die Pflicht zur Courtagezahlung höchstens zur Hälfte unter Angabe des konkreten Betrages im notariellen Vertrag auf die andere Partei übertragen werden.

-> Dieser Fall wird zwar praktisch nie eintreten, außer auch die nachfolgend vorgeschlagene Ergänzung des GrEStG träte in Kraft. Die Regel ist zur Verhinderung von Umgehungsfällen gleichwohl nötig. Es wird deutlich gemacht, dass zum Schutz des zweiten Schuldners der notarielle Vertrag die konkrete Regelung enthalten muss.

(4) Der zeitlich zweite Schuldner ist erst zur Zahlung verpflichtet, wenn ihm die erfolgte Zahlung des ersten Auftraggebers mittels Bankbestätigung nachgewiesen wurde.

-> Das Konzept, dass der schützenswerte – zweite – Auftraggeber erst zahlt, wenn auch der andere gezahlt hat, wird auf alle Fälle ausgeweitet. Der Anspruch wird nicht erst jetzt fällig, er entsteht überhaupt erst mit der erfolgten Zahlung. Die Art des Zahlungsnachweises wird genannt. Barzahlung ist damit ausgeschlossen – ein kleiner Beitrag im Kampf gegen Schwarzgeld und Geldwäsche.

(5) Die Rückzahlung der ersten Zahlung führt zum Entfall der zweiten Zahlungspflicht und zum fälligen Anspruch gegen den Makler auf Rückzahlung eines Betrages in Höhe der gezahlten Courtage. Der Makler ist zur schriftlichen Auskunft verpflichtet.

-> Effektiver Schutz vor Umgehung. Auskunftspflicht für alle Fälle. Und damit verbunden die Strafbarkeit des Maklers wegen Betrugs, wenn die Auskunft falsch erteilt und der Käufer getäuscht wird. Ein gesondertes Ordnungswidrigkeitsrecht, wie vergeblich von den Grünen befördert, wird so überflüssig. Außerdem hier kein Verweis auf das Bereicherungsrecht, sondern ein originärer Zahlungsanspruch des Käufers.

(6) Abweichungen dürfen nur zu Lasten von Unternehmern vereinbart werden.

-> Statt den Verbraucher in die Definition zu nehmen, wird der Verbraucherschutz zum Standard gemacht. Auf die jede verständliche Gesetzeslektüre erheblich belastenden Verweise kann so vollständig verzichtet werden. Die gesamte Verbindlichkeit der Regelungen und zugleich die einzige Ausnahme davon werden in einem einzigen Satz geregelt.

§ 9 Abs. 4 neu GrEStG

(4) Von der Gegenleistung ist eine vom Verkäufer zu zahlende Maklercourtage abzuziehen, wenn diese im Kaufvertrag wiedergegeben wird.

-> Der Vertrag muss eine Courtageregelung enthalten, damit für das Finanzamt bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer die Tatsachen aufgedeckt sind, die zu einer Reduktion der Courtage führen.



Verbesserungvorschläge? Total gerne. 

© 2020 by Dr. Jens Jeep, Notar in Hamburg, https://www.rathausmarkt.de/notar-dr-jeep